改革开放以来，随着城市住房产权制度的改革，住房管理体制也发生了根本性变革。随之而来的是物业和业主之间的矛盾日渐增多。在这样的背景之下，我们本期新华有约邀请到沈阳业主委员会协会会长杨树林，与我们一起说说社区里的这些事。
新华网：杨会长您好，非常感谢您在百忙之中接受新华网的采访。沈阳市业主委员协会在2013年成立，并且是全国首家，首先请您给大家介绍一下沈阳市业主委员会协会。
杨树林：沈阳市成立业主委员会协会始于2006年3月4日，全国首家服务于业主委员会建设协会是文安路社区业主代表协会。2011年4月22日，成立了沈阳市和平区住宅小区业主委员会协会。2013年4月20日成立了沈阳市业主委员会协会，业主委员会协会主要是依法来提高业主委员会的素质，更好的维护业主的合法权益。协会的宗旨是全心全意维护业主共有的合法权益，目的是促进小区的和谐建设，使小区逐步成为法治的家园、和谐的家园、幸福的家园。
新华网：作为社区中的三个主体，业主、业主委员会、物业服务企业，他们之间有着什么样的关系？
杨树林：住宅小区是一个多方合作的地方，它有开发建设单位、业主、物业服务企业还有一些相关的服务企业构成，比如供热、供水、供电等相关方。我们经常说小区有三种关系，业主、业主委员会和物业服务企业。作为物业服务企业应该依法经营，按照物业服务合同办事。作为业主，也应该履行业主法定的权利和义务。作为业主委员会，它是小区的业主大会的执行机构，召集组织小区的业主大会，执行业主大会的决定维护业主的共同合法权益。小区中业主除了专有住宅部位还有公共部位和公共设施，业主的这些公共部位通过业主大会选聘、委托物业服务公司管理服务。前期住宅没有业主入住，物业是由建设单位也就是开发商来委托物业服务公司。
新华网：业主委员会在诞生之初，是希望营造一种由业委会、物业公司、业主三方共同管理小区的和谐局面。但在实际操作中，业主和物业的纠纷层出不穷、纷争不断，业主和物业之间的责任和义务边界在哪儿？
杨树林：业主和物业之间的责任和义务的明显边界其实不清晰，一旦进入正常的物业管理状态中，业主、业委会和物业服务公司都要依照物业服务合同操作。但是我们很多物业服务合同不完善操作性不强，无法确定哪一方没履行合同，合同界定的不清和不规范是造成纠纷的主要原因。
现在我们正在积极和市房管局在协商，我们也在制定（四个章节）完善中。第一章节就是业主本人的权利和义务，比如业主有义务缴纳物业服务费，有享受物业服务企业提供的服务，权利和义务是一致的，合同制定中再例如保洁维修等服务应该到什么程度什么标准等等。
要按照合同办事，物业服务企业的履行和业委会的职责，业主的参与，但现在最大的滞后还有业主手中没有合同。业主缴纳了物业费用，手中没有合同如何去监督物业服务？
新华网：目前在相关的规范比较滞后的情况下，出现物业中的纠纷又应该如何正确处理？
杨树林：在物业纠纷不断的情况下我们业主委员会协会作为社会组织，要搭建一个业主、业委会、物业、政府之前的桥梁和纽带。首先，通过合法渠道将各方诉求及时反馈。其次，在小区的制度建设上，我们协会制定了业委会六项工作制定示范文本、管理规则公约等，规避各方不规范的地方。化解物业纠纷从源头治理，依照依法治国的理念把相关法律法规落实到小区的规章制度中及物业服务合同中。
新华网：目前的物业纠纷案件，主要分三个方面。业主跟物业服务企业之间主要涉及物业服务费催缴；业主委员会跟物业服务企业之间主要涉及的是公共权益；业主跟业主委员会之间主要是要求撤销业主委员会等。在处理过程中，具体会遇到哪些法律法规的制约？
杨树林：关于物业费的纠纷，有些是因为房屋空置、维修不及时物业公司服务不到位等。国家的法律法规都要规定，例如沈阳市物业管理条例规定业主不应以房屋空置等原因不缴纳物业费，而物业服务企业也不得以业主不缴纳物业费降低服务标准和减少服务内容。首先应该加强各项法规制度的宣传工作，如果纠纷调解不了可以走司法程序 。提倡全民提高法律意识，在社区内如果都可以依法办事，遇到问题找法、解决问题用法、化解纠纷靠法，法律意识增强了任何纠纷都可以化解。今年的12月4日，在沈阳市司法局基础指导处和沈阳市房产局物业管理处的指导下，协会编写了《物业有问题 法律有答案》的手册，同时还编写了物业纠纷相关法律法规规章制度，这种针对物业纠纷出品的法律宣传产品在全国也属首例。
