2011年4月1日，上海某小区业委会于成立，之后便终止了与原物业服务公司的物业服务合同，聘请新物业服务公司为小区提供物业管理服务。新原物业服务公司在办理交接时，就相关材料、设备的移交，以及地下车位管理费的交付问题出现了纠纷。业委会要求原物业服务公司全面退出小区物业管理区域的同时，还要求原物业服务公司交付对该车库的管理权，以及从2011年4月1日起至2012年9月30日止收取的181个车位管理费共计429875元。原物业服务公司则抗辩称其管理车库是根据车库的业主即开发商的委托，是有依据的，依此而签订的委托管理合同有别于物业管理费服务合同，物业管理服务合同终止并不导致该合同的终止。
对本案的争议，一审法院认为：根据《物业管理条例》第30条规定“一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理”。原物业服务公司在前期物业服务合同终止后，便应将车库的管理权移交，并不能再收取物业管理费，多收的物业管理费应当予以返还。因此，原物业服务公司应当返还从2011年4月1日起至2012年9月30日止收取的181个车位管理费。原物业服务公司不服，向中级人民法院提起上诉，中级人民法院同样援引《物业管理条例》第30条之规定，对原物业服务公司的上诉不予支持，作出了“驳回上诉，维持原判”的判决。
律师点评：
本案主要涉及到地下车库委托管理合同的效力及业委会是有权要求原物业服务公司支付全部车位管理费的问题。以下笔者将结合相关法律法规之规定对上述问题予以简单辨析，与读者分享。
地下车库委托管理合同并非无效合同
《合同法》第52条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同是无效的。《合同法解释(二)》第14条确认，这里所谓的“强制性规定”仅指效力性强制性规定。《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第15条、16条规定，“如果强制性规范规制的是合同行为本身即只要该合同行为发生即绝对地损害国家利益或者社会公共利益的，人民法院应当认定合同无效。如果强制性规定规制的是当事人的“市场准入”资格而非某种类型的合同行为，或者规制的是某种合同的履行行为而非某类合同行为，人民法院对于此类合同效力的认定，应当慎重把握，必要时应当征求相关立法部门的意见或者请示上级人民法院。”
根据相关法律及最高院的指导意见我们不难看出，效力性强制性规定着重强调对为违反行为的法律行为价值的评价，以否认其法律效力为目的;管理性强制性规定着重强调对违反行为的事实轻微的评价，以禁止其行为为目的。管理性强制性规定的作用在于对违反者加以制裁，以禁遏其行为，但不否认其行为私法上的效力。也就是说，只有合同违反强制性规定中的效力性强制性规定才会导致合同无效，违反管理性强制性规定不必然导致合同无效。《物业管理条例》第34条作为管理性强制性规定，在不损害国家利益或者社会公共利益的前提下，其并不导致申请人与开发商签订的地下车库委托管理合同无效。也就是说，法院直接根据《物业管理条例》第30条认定地下车库委托管理合同提前终止履行是不恰当的。
业委会不具备追讨车库管理费诉讼主体资格
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第5条、第9条规定：业主有权要求物业服务公司退还违反合同约定或者违法、违规收取的费用，并没有赋予业委会同样的权利。在该司法解释中;仅在第8条规定：主大会按照《物权法》第76条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会有权请求解除物业服务合同。由此可见，业委会在业主共同作出解聘物业服务公司的决定后，有权代为诉讼，但是，如果业主认为物业服务公司违规收费要求返还的，诉讼主体应当是小区业主而不是业委会。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》之所以否定业委会要求物业服务公司退还多收费用的权利，是因为业委会无法提供证据证明物业服务公司多收费用的确切金额，该金额只有具体付款的业主才能举证说明。
本案中，法院在业委会的诉讼主体资格存在瑕疵的情况下，直接判令原物业服务公司将全部车位管理费都交予业委会，是值得商榷的。
原物业服务公司不应支付全部车位管理费
本案中，小区地下车库总共有181个车位，原物业服务公司称部分车位产权已经出售，但是大部分仍归开发商说有，业委会辩称开发商已经出售的车位超过80%，只有少部分为出售。我们姑且认为业委会说的是事实，车位只有少部分没有卖出，大部分已经卖给小业主，由小业主使用并交纳管理费。但是，法院就能依此来判决原物业服务公司支付181个车位的管理费吗?显然不可以。到底有多少个车位是已经出售了，由小业主支付管理费，小业主是否存在拖欠行为?又有多少车位的产权还归属开发商，这些未售出的车位怎么收费，开发商怎么和原物业服务公司约定的?如果不能把这些事实查清楚，我们是无法认定原物业服务公司已经收取了多少物业管理费的。法院在没有审核原物业服务公司具体收取停车费总金额的情况下，就判决申请人支付从2011年4月1日起计付至车库移交日的181个车位的全部管理费，这无疑是让物业服务公司为部分业主甚至开发商买单，损害了物业服务公司的合法权益。
本文作者系北京盈科(上海)律师事务所房地产开发法律事务部主任
