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关于印发《航头镇关于加强住宅小区综合治理工作的实施方案》的通知

航头镇关于加强住宅小区综合治理工作的实施方案

    为加强航头镇住宅小区综合治理,创新社会治理、加强基层建设,根据《上海市加强住宅小区综合治理三年行动计划(2015-2017)》(沪府办发〔2015〕13号)、《关于加强本市住宅小区综合治理工作的意见》(沪府办发〔2015〕3号)、《浦东新区关于加强住宅小区综合治理工作的实施意见》(浦府办发〔2015〕32号)等文件精神,结合本镇实际情况,现就加强航头镇住宅小区综合治理工作提出如下方案:

    一、总体要求

    (一)指导思想。深入贯彻落实党的十八大和十八届三中、四中全会精神,以提升人民群众的居住满意度为目标,以解决住宅小区中的突出问题为突破口,以落实主体责任和夯实基层基础为重点,以提高业委会自管能力和政府部门指导监督能力,努力构建“政府监管、市场主导、社会参与、居民自治”四位一体和良性互动的住宅小区综合治理格局。

    (二)基本原则。一是加强领导、合力推进。发挥各居委会、工作站在住宅小区综合治理中的领导作用,整合资源,合力推动相关管理责任部门和单位履行职责。二是市场主导、专业服务。加快实现物业服务收费全面市场调节,进一步培育社会化、专业化、规范化服务市场。三是问题导向、聚焦民生。聚焦安全隐患和顽症难题,加大协调解决力度,着力解决住宅小区中人民群众最直接、最关心、最现实的民生突出问题。四是居民自治、社会参与。发挥居民自治作用,调动居民自我管理、自我服务、自我监督的积极性,提升业主大会、业委会的自治能力,强化居委会的指导、服务和监督功能,引导专业社会中介组织积极参与社区公共事务管理。

    (三)主要目标。至2017年,完善住宅小区管理体制、机制,综合管理水平明显提升;形成以住宅小区为基础单元的住宅小区自治和社会共治机制,业主自我管理能力和住宅小区社会共治能力明显增强;建立“按质论价、质价相符”的物业服务收费协商和监督机制,推动物业服务市场社会化、专业化、规范化建设,物业服务水平和行业满意度明显提高;基本解决住宅小区中涉及民生的突出问题,居民居住生活环境得到明显改善。

    二、完善管理体制机制,提高住宅小区综合管理水平

    (一)建立住宅小区综合管理联席会议。按照《上海市住宅物业管理规定》要求,建立住宅小区综合管理联席会议,制定联席制度,明确联席会议工作职责,落实专门工作人员和专项工作经费,完善日常工作制度,定期召开工作例会、信息通报、综合协调、考核督办等相关工作,及时牵头协调解决住宅小区中跨部门、跨领域的问题。

    (二)推动城市网格化管理进住宅小区。在本镇住宅小区中实施网格化管理,加强物业服务企业、业主、居委会等对住宅小区突出问题的发现能力,畅通报送渠道,加大城市网格化管理对住宅小区内综合管理问题的处置解决力度,推动镇和社区基层从发现、受理、处置解决的有效循环,提高问题发现率和处置率。

    三、发挥市场作用,促进物业行业健康发展

    (一)建立物业服务市场机制。坚持市场化方向,按照“按质论价、质价相符”的原则,引导业委会和物业服务企业协商确定物业服务内容和收费标准。建立物业服务价格监测体系,密切监测物业服务价格的变动。建立市场信息发布机制,定期发布区域内物业服务内容、服务标准和拂去价格等参考信息。建立物业管理行业协会,积极配合政府做好“社区建设”工作,推进物业服务企业综合素质提升。

    (二)建立物业服务费收缴信息平台。建立责任明确、相互支撑、互相支持的社区管理体制,在对物业服务企业实施政府补贴及优质服务奖励的基础上,建立物业服务费收缴信息平台,将物业服务费缴纳的情况纳入个人诚信管理档案,将个人的缴纳情况分为优、良、中、差四等,直接登记入信息平台,供各个职能部门进行调阅审核,如未缴清物业服务费的人员,应当做不录取,不评优,不补贴等处理。   

    (三)健全物业企业优胜劣汰机制。加强物业服务企业资质管理,建立动态检查和物业资质批后监督管理评估机制。对物业企业取得资质后开展执业准入后评估,对不具备从业资质的,建立企业资质升降奖惩机制。完善物业招投标管理,规范招投标代理行为。充分运用市场化手段,推动物业服务企业整合、改制、兼并和重组,培育一批具有较强竞争力、较大规模的物业服务企业,引导规模小的物业服务企业走专业化发展道路。

    四、发挥居民自治和社会共治作用,增强住宅小区综合治理能力

    (一)理顺物业自治管理机制。强化各居委会、工作站对业主大会、业委会组建、换届、日常运作的指导、服务和监督职责。提高业主大会、业委会的组建率。加强基层对社区的掌控力,重点负责选择推荐好业委会成员特别是业委会主任、副主任人选,原则上业委会主任应在居委会主任或成员中推出人选,选举产生并兼任。对于兼任业委会成员的居委会主任或成员,经业主大会同意,可以依法从物业管理收益中提取报酬或由适当调高津贴补贴考核系数,以调动相关人员积极性。

    (二)形成物业矛盾调处机制。制定《关于开展物业管理纠纷人民调解工作的实施办法》,落实相关经费和人员,完善住宅小区矛盾化解长效机制,充实人民调解专业力量,提升调解人员的专业水平,实现小区层面调解工作的全覆盖。

    (三)落实物业保安专项治理机制。以老小区为重点,分别采取专业分包、劳务输出、联动执勤、人技共防等多项措施,解决人员来源复杂、薪酬待遇偏低、管事效率较差方面的问题,以社区保安队伍一体化为原则,提高小区安全、秩序和社区治安管理水平。

    五、整合各方资源,解决住宅小区民生突出问题

    (一)加强老旧设施设备改造和居住环境改善力度。结合专项维修资金的补建、续筹,重点对航头、下沙老旧住宅小区的消防设施、电梯等高风险隐患设施,实施更新改造。通过规划、建设、管理等措施,努力缓解住宅小区“停车难”矛盾。

    (二)加强违法建设、“群租”等顽症治理力度。继续完善违法建设和破坏房屋承重结构、“群租”、擅自改变房屋使用性质等影响房屋使用安全行为的发现、报告、劝阻、处置机制,落实管理执法主体相应责任、建立快速处置工作流程。有效整合法律、行政、社会和社区规范等资源,整治和消除一批群众反映强烈、重复信访的违法违规建设和使用房屋的行为。依托物业服务企业和社会专业机构开展住宅小区闲置住房的代理经租,增加公共租赁住房供应保障,从源头上遏制“群租”现象蔓延。

    (三)加强专项维修资金补建和续筹力度。切实解决商品住宅专项维修资金缺失问题。对特定期间规定范围的住宅小区,按照“业主出资为主、政府补贴为辅”的原则,解决商品住宅专项维修资金缺失的历史遗留问题。对原以职工住宅立项“售后房”小区的公共设施维修资金缺失问题,按照初始筹集标准,由市、区县政府支持解决。在此基础上,“售后房”小区维修资金由三项归并为一项,与商品房住宅小区并轨。对维修资金余额不足初始归集额30%的住宅小区,制定完善续筹办法,建立维修资金续筹的长效机制。

    (四)加大整治“居改非”违规行为力度。坚决制止 “居改非”违规行为,根据实际制定专项整治行动,坚决抵制“居改非”势头的扩散和蔓延,消除因居住房屋“居改非”而带来的扰民现象及安全隐患,保障社区居民安居生活,进一步改观小区的整体环境面貌,推进小区平安建设。

    六、保障措施

    (一)加强组织领导。各有关部门要将住宅小区综合治理作为一项重要工作纳入议事日程,加强组织领导,推进工作落实。

    (二)加大财政投入。各住宅小区综合治理联席会议日常工作机构正常运行,以及工作人员培训、课题调研项目、服务平台建设、舆论宣传等需要的经费要予以保证。

    (三)加强培训力度。围绕本市住宅小区综合治理工作要求和物业管理工作内容,制定年度培训计划,不断完善培训大纲和培训教材,增强教育培训的针对性、操作性和实效性。落实相关经费,加强对居委会、业委会、社会中介机构、各职能部门等相关人员的培训。

    (四)加大考核力度。依托住宅小区综合管理联席会议,建立工作评价指标体系,完善住宅小区督促考核和工作评价机制。建立住宅小区综合治理工作第三方测评制度。健全由行政监察部门牵头的跟踪督办和问责机制,将考核督查结果与相关部门的奖惩绩效挂钩。